Das Wichtigste in Kürze
Den Mietspiegel lesen und anwenden heißt: Erläuterungen prüfen, Wohnung vollständig einordnen, Spanne nutzen. Der qualifizierte Mietspiegel hat Vorrang und gehört in jedes Erhöhungsverlangen. Legen Sie je Wohnung ein Datenblatt mit allen Merkmalen an.
Mietspiegel lesen und anwenden gehört zum Handwerk jedes Vermieters. Der Mietspiegel ist das wichtigste Mittel, um eine Mieterhöhung zu begründen. Er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. In Gebieten mit Mietpreisbremse begrenzt er zugleich die Miete bei Neuvermietung.
Seit Juli 2022 ist der Mietspiegel für größere Städte Pflicht. Viele Vermieter nutzen ihn trotzdem ungenau. Sie ordnen die Wohnung falsch ein oder übersehen Zu- und Abschläge. Oft fehlt der Hinweis auf den qualifizierten Mietspiegel. Ein Erhöhungsverlangen ist dann angreifbar oder sogar unwirksam.
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
Ein einfacher Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeinde oder Interessenverbände von Vermietern und Mietern erstellen oder anerkennen ihn. Er dient vor allem der Begründung einer Mieterhöhung.
Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Er hat im Prozess eine Vermutungswirkung. Das Gericht geht davon aus, dass er die ortsübliche Miete richtig wiedergibt. Wer anderer Meinung ist, muss das beweisen.
Seit 1. Juli 2022 müssen Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel haben. Mieter und Vermieter sind verpflichtet, für die Erstellung Auskunft zu geben. Der Mietspiegel ist nach zwei Jahren an den Markt anzupassen. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach vier Jahren neu zu erstellen.
Was im Mietspiegel steht
Lesen Sie zuerst die Erläuterungen. Sie enthalten Angaben, die für Ihre Einordnung entscheidend sind:
- Stichtag und Geltungsbeginn
- Geltungsbereich, oft ohne Sozialwohnungen und möblierte Wohnungen
- Mietbegriff, meist eine Nettomiete ohne Betriebskosten
- Aufbau, etwa Basismiete mit Zu- und Abschlägen
- Angaben zu Garagen, Stellplätzen und Betriebskosten
Seit 2020 fließen Mieten aus sechs Jahren in die Vergleichsmiete ein. Vorher waren es vier. Das dämpft den Anstieg, weil ältere Mieten länger mitzählen.
Haben Sie Fragen zum Mietspiegel Ihrer Gemeinde?
Sie schildern Ihren Fall zum Mietspiegel Ihrer Gemeinde und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Ihre Wohnung richtig einordnen
Ordnen Sie die Wohnung nach allen Merkmalen ein, die der Mietspiegel nennt. Typisch sind Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattung. Belegen Sie die Wohnfläche mit einer Berechnung nach Wohnflächenverordnung. Halten Sie Ausstattungsmerkmale wie Bad, Heizung und Fenster fest.
Der Mietspiegel nennt meist keine feste Zahl, sondern eine Spanne. Welchen Wert Sie innerhalb der Spanne wählen, müssen Sie nicht begründen. Liegt Ihre Ist-Miete schon in der Spanne, dürfen Sie trotzdem bis zum oberen Wert erhöhen. Vorsicht bei Inklusivmieten: Vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem und rechnen Sie Betriebskosten heraus.
Mietspiegel im Erhöhungsverlangen
Ihr Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB ergeht in Textform und braucht eine Begründung. Beim Mietspiegel genügt es, die Rubriken zu nennen, in die Sie die Wohnung einordnen. Beifügen müssen Sie ihn nur, wenn er nicht allgemein zugänglich ist.
Gilt ein qualifizierter Mietspiegel, nennen Sie dessen Werte immer. Das gilt auch, wenn Sie die Erhöhung mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen. Fehlt der Hinweis, ist das Verlangen fehlerhaft.
Neben dem Mietspiegel erlaubt das Gesetz weitere Begründungsmittel. Dazu zählen eine Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen und drei Vergleichswohnungen. Der Mietspiegel ist meist der einfachste und günstigste Weg.
Grenzen neben dem Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Obergrenze, nicht die einzige. Für jede Erhöhung gelten weitere Regeln:
- Miete seit 15 Monaten unverändert, Verlangen frühestens nach 12 Monaten
- Kappungsgrenze von 20 Prozent in 3 Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent
- Abzug öffentlicher Fördermittel nach Modernisierung
Maßgeblich ist jeweils der niedrigere Wert aus Kappungsgrenze und Mietspiegel. Ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze macht das Verlangen nicht unwirksam. Die Erhöhung sinkt dann auf den zulässigen Betrag.
Haben Sie Fragen zum Mietspiegel Ihrer Gemeinde?
Sie schildern Ihren Fall zum Mietspiegel Ihrer Gemeinde und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zum Mietspiegel
Mietspiegel lesen und anwenden heißt: Erläuterungen prüfen, Wohnung vollständig einordnen, Spanne nutzen. Der qualifizierte Mietspiegel hat Vorrang und gehört in jedes Erhöhungsverlangen. Kappungsgrenze und Fristen begrenzen zusätzlich.
Legen Sie für jede Wohnung ein Datenblatt mit allen Merkmalen Ihres Mietspiegels an.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
Einleitung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 558c BGB
- Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts tritt in Kraft – Haufe, 2022
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 558c BGB
- § 558d BGB
- Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts tritt in Kraft – Haufe, 2022
Was im Mietspiegel steht
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts tritt in Kraft – Haufe, 2022
- § 558 BGB
Ihre Wohnung richtig einordnen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 558 BGB
Mietspiegel im Erhöhungsverlangen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 558a BGB
Grenzen neben dem Mietspiegel
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 558 BGB
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
