Das Wichtigste in Kürze
Möbliert vermieten heißt normales Mietrecht plus Inventar. Der Möblierungszuschlag unterliegt der Mietpreisbremse und braucht eine Kalkulation, steuerlich gelten Möbel als eigene Wirtschaftsgüter. Legen Sie je Wohnung eine Inventarliste mit Kaufpreisen und Kaufdaten an.
Möbliert vermieten gilt als einfacher Weg zu mehr Miete. Viele Eigentümer rechnen mit einem Aufschlag und kurzen Laufzeiten. Das Mietrecht unterscheidet dabei weniger, als viele glauben. Für die meisten möblierten Wohnungen gelten dieselben Schutzregeln wie für leere.
Der Unterschied liegt im Detail. Möbel nutzen sich ab, gehen kaputt und müssen ersetzt werden. Das Finanzamt behandelt sie anders als das Gebäude. In vielen Städten begrenzt die Mietpreisbremse auch den Zuschlag. Wer hier ungenau arbeitet, verschenkt Rendite oder riskiert Rückforderungen.
Welches Mietrecht für Möbliertes gilt
Eine voll möblierte Wohnung ist rechtlich normaler Wohnraum. Kündigungsschutz, Mieterhöhungsregeln und Mietpreisbremse gelten in vollem Umfang. Die Möbel ändern daran nichts.
Ausnahmen nennt § 549 Abs. 2 BGB. Sie betreffen nur wenige Fälle:
- Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, etwa für eine Messe oder ein Projekt
- möblierte Zimmer in der Wohnung, die Sie selbst bewohnen
- Zimmer in Jugend- und Studentenheimen
Für das möblierte Zimmer in Ihrer Wohnung gilt eine kurze Frist. Sie steht in § 573c Abs. 3 BGB. Das gilt nur, wenn der Mieter dort nicht dauerhaft mit Familie oder Partner lebt. Eine eigene möblierte Wohnung fällt nicht darunter.
Möblierungszuschlag und Mietpreisbremse
Vielerorts gilt die Mietpreisbremse. Dort darf die neue Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Zuschlag für Möbel zählt zur Miete. Er ist kein Freibrief, die Grenze zu überschreiten. Die Länder bestimmen per Verordnung, wo die Bremse gilt. Der Bund hat ihre Laufzeit bis Ende 2029 verlängert.
Mietspiegel schließen überwiegend möblierte Wohnungen oft aus. Den Wert der Möbel setzen Sie deshalb gesondert an. Begründen Sie ihn mit Kaufbelegen und einer Inventarliste.
Die Bundesregierung hat im April 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen. Er soll möbliertes Wohnen und Kurzzeitverträge neu regeln. Prüfen Sie vor jedem neuen Vertrag den aktuellen Stand. Halten Sie Ihre Kalkulation so, dass sie auch strengere Regeln übersteht.
Haben Sie Fragen zur möblierten Vermietung Ihrer Wohnung?
Sie schildern Ihren Fall zur möblierten Vermietung Ihrer Wohnung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Inventarliste als Teil des Mietvertrags
Jedes mitvermietete Möbelstück gehört in den Vertrag. Nur so ist beim Auszug klar, was Ihnen gehört. Eine Inventarliste mit Zustand bei Einzug verhindert Streit über Schäden.
Mit den Möbeln übernehmen Sie Pflichten. Sie halten die Einrichtung in gebrauchsfähigem Zustand, so verlangt es § 535 BGB. Eine defekte Waschmaschine ist Ihr Problem, nicht das des Mieters.
Eine Kleinreparaturklausel kann mitvermietete Geräte einschließen. Der Mieter zahlt dann kleine Reparaturen bis zu einer festen Grenze. Die Arbeiten selbst beauftragen weiterhin Sie.
Steuer bei möblierter Vermietung
Die Miete für eine möblierte Wohnung zählt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Das gilt auch für den Zuschlag. Die Möbel sind eigene Wirtschaftsgüter neben dem Gebäude.
Ihre Kosten machen Sie als Werbungskosten geltend:
- Gegenstände bis 800 Euro netto setzen Sie sofort ab
- teurere Möbel verteilen Sie per Abschreibung über die Nutzungsdauer
- Reparaturen und Ersatzteile zählen im Jahr der Zahlung
Die dauerhafte Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei. Anders ist es bei kurzfristiger Beherbergung, etwa als Ferienwohnung. Gemeint ist eine Überlassung unter sechs Monaten. Hier fällt Umsatzsteuer an, derzeit 7 Prozent.
Den Möblierungszuschlag kalkulieren
Der Zuschlag deckt drei Posten: Wertverlust, Reparaturen und eine Verzinsung Ihres Kapitals. Ein Rechenbeispiel: Sie kaufen Möbel für 9.000 Euro. Bei 10 Jahren Nutzung verlieren sie 75 Euro im Monat an Wert. Reparaturen und Zinsen kommen hinzu.
In der Bewertung zählen Entgelte für mitvermietete Ausstattung zu den Erträgen der Immobilie. Ein belegter Zuschlag steigert also auch den Ertragswert. Ein überhöhter Zuschlag gefährdet ihn, weil er im Streit nicht hält.
Haben Sie Fragen zur möblierten Vermietung Ihrer Wohnung?
Sie schildern Ihren Fall zur möblierten Vermietung Ihrer Wohnung und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zur möblierten Vermietung
Möbliert vermieten heißt normales Mietrecht plus Inventar. Der Zuschlag unterliegt der Mietpreisbremse und braucht eine Kalkulation. Steuerlich behandeln Sie die Möbel als eigene Wirtschaftsgüter.
Legen Sie für jede möblierte Wohnung eine Inventarliste mit Kaufpreisen und Kaufdaten an.
Herzliche Grüße
Dominik Eller & Christina Fischer
Quellen
Welches Mietrecht für Möbliertes gilt
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- § 549 BGB
- § 573c BGB
Möblierungszuschlag und Mietpreisbremse
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Falkenhayn, Immobilienfachwirt – Begleitbuch, 6. Aufl. 2016
- § 556d BGB
- Mietpreisbremse läuft weiter bis Ende Dezember 2029 – Haufe, 2025
- Mehr Mieterschutz bei möblierten Wohnungen – BMJV, Pressemitteilung 2026
Inventarliste als Teil des Mietvertrags
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- § 535 BGB
Steuer bei möblierter Vermietung
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 1, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Brauer (Hrsg.), Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006
- § 21 EStG
- § 6 EStG
- § 4 UStG
- § 12 UStG
Den Möblierungszuschlag kalkulieren
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Immobilienbewirtschaftung
- § 6 EStG
Gesetze
Weitere Quellen im Netz
- Mietpreisbremse läuft weiter bis Ende Dezember 2029 – Haufe, 2025
- Mehr Mieterschutz bei möblierten Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitmietverträgen und Schonfristzahlungen – BMJV, Pressemitteilung 2026
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
