Das Wichtigste in Kürze
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf umfassen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Den größten Posten bestimmt das Bundesland, der Rest folgt festen Gebühren. Stellen Sie vor jeder Zusage alle Nebenkosten auf und decken Sie sie aus Eigenkapital.
Kaufnebenkosten werden beim Immobilienkauf oft unterschätzt. Der Blick richtet sich auf den Kaufpreis und die Finanzierung. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Makler kommen hinzu. Zusammen erreichen sie schnell einen hohen fünfstelligen Betrag.
Diese Kosten sind kaum verhandelbar. Steuer und Gebühren folgen festen Regeln. Banken finanzieren den Gesamtaufwand selten vollständig. Wer die Nebenkosten nicht einplant, gerät schon vor dem Einzug in eine Finanzierungslücke.
Kaufnebenkosten im Überblick
Direkt mit dem Erwerb verbunden sind vier Posten:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten für Beurkundung und Vollzug
- Kosten des Grundbuchamts für Eintragungen
- Maklerprovision, wenn ein Makler beteiligt ist
Hinzu kommen Kosten der Finanzierung, vor allem für die Grundschuld bei Notar und Grundbuchamt. Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung. Die Löschung alter Belastungen zahlt der Verkäufer. Abweichende Regeln im Vertrag sind möglich.
Grunderwerbsteuer als größter Posten
Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Laut einer Übersicht von Haufe lag er 2025 zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Den niedrigsten Satz hatte Bayern. Den Höchstsatz erhoben Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein.
Bei 400.000 Euro Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 14.000 Euro. In Nordrhein-Westfalen sind es 26.000 Euro. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung. Dazu zählen auch übernommene Belastungen und Rechte wie ein Wohnrecht. Gleiches gilt für Kosten des Verkäufers, die der Käufer übernimmt.
Mitverkauftes Zubehör ist steuerfrei. Weisen Sie seinen Wert deshalb gesondert im Vertrag aus. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.
Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer. Das Finanzamt wendet sich meist zuerst an den Käufer. Fällig ist die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.
Haben Sie Fragen zu den Kaufnebenkosten Ihres Erwerbs?
Sie schildern Ihren Fall zu den Kaufnebenkosten Ihres Erwerbs und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Notar- und Grundbuchkosten
Notare und Grundbuchämter rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Vereinbarungen über ihre Höhe sind unwirksam. Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf also der Kaufpreis. Bei der Grundschuld zählt ihr Nennbetrag.
Jede Tätigkeit löst eine eigene Gebühr aus:
- Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
- Vollzug, etwa Einholung von Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzicht
- Betreuung, etwa Überwachung von Zahlung und Umschreibung
- Notaranderkonto, wenn vereinbart
- Bestellung und Eintragung der Grundschuld
- Eintragung von Vormerkung und Eigentümer
Gegenüber Notar und Finanzamt haften Käufer und Verkäufer gemeinsam. Die Verteilung im Vertrag gilt nur zwischen den Parteien. Mehrkosten trägt, wer sie veranlasst, bei Löschungen meist der Verkäufer.
Maklerprovision bei Wohnungen und Häusern
Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Üblich sind je nach Region 3 bis 6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Sie wird fällig, sobald der Kaufvertrag wirksam ist.
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten Sonderregeln beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, zahlen beide gleich viel. Muss der Käufer die Provision des Verkäufers übernehmen, höchstens zur Hälfte. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gelten diese Grenzen nicht. Lassen Sie sich die Provisionsvereinbarung vor jeder Besichtigung schriftlich geben.
Kaufnebenkosten finanzieren und absetzen
Planen Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital ein. Banken verlangen in der Regel einen Eigenanteil und finanzieren nicht den vollen Gesamtaufwand. Setzen Sie für jeden Posten einen eigenen Betrag an.
Bei vermieteten Objekten unterscheidet das Steuerrecht zwei Gruppen. Die direkten Nebenkosten erhöhen die Anschaffungskosten. Soweit sie auf das Gebäude entfallen, schreiben Sie sie mit ab. Kosten der Finanzierung, etwa für die Grundschuld, sind sofort als Werbungskosten abziehbar.
Haben Sie Fragen zu den Kaufnebenkosten Ihres Erwerbs?
Sie schildern Ihren Fall zu den Kaufnebenkosten Ihres Erwerbs und erfahren, welcher Schritt jetzt der richtige ist.
Fazit zu den Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler machen einen großen Teil des Gesamtaufwands aus. Den größten Posten bestimmt das Bundesland. Die übrigen Kosten folgen festen Gebührenordnungen oder klaren gesetzlichen Grenzen.
Erstellen Sie vor jeder Kaufzusage eine Aufstellung aller Nebenkosten und decken Sie diese aus Eigenkapital.
Herzliche Grüße
Dominik Eller & Christina Fischer
Quellen
Einleitung
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
Kaufnebenkosten im Überblick
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 448 BGB
Grunderwerbsteuer als größter Posten
- Grunderwerbsteuer: So teuer ist sie in den Bundesländern – Haufe, 2025
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 8 GrEStG
- § 9 GrEStG
- § 11 GrEStG
- § 22 GrEStG
Notar- und Grundbuchkosten
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Kompendium Qualifizierte Immobilienverwaltung IHK, Stand 01/2022
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 2, Cornelsen
- § 30 GNotKG
- § 32 GNotKG
- § 34 GNotKG
- § 125 GNotKG
Maklerprovision bei Wohnungen und Häusern
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- § 652 BGB
- § 656a BGB
- § 656c BGB
- § 656d BGB
Kaufnebenkosten finanzieren und absetzen
- Lengwinat/Wenzel/Wünsche, Immobilienkaufleute, Bd. 3, Cornelsen
- Kuckertz u. a. (Hrsg.), Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK, 2016
- Murfeld (Hrsg.), Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl. 2018
- DIHK-Bildungs-gGmbH, Geprüfte Immobilienfachwirte, Textband Maklertätigkeit, Berufstypische Aufgabe
- § 9 EStG
Gesetze
- § 448 BGB
- § 652 BGB
- § 656a BGB
- § 656c BGB
- § 656d BGB
- § 8 GrEStG
- § 9 GrEStG
- § 11 GrEStG
- § 22 GrEStG
- § 30 GNotKG
- § 32 GNotKG
- § 34 GNotKG
- § 125 GNotKG
- § 9 EStG
Weitere Quellen im Netz
Hinweis
Dieser Beitrag stützt sich auf die genannte Fachliteratur der Immobilienwirtschaft, die Gesetzestexte und ausgewählte Fachquellen. Rechtsstand: Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
